从资本市场看产业 | 建材行业悲观尾声 翻新市场萌芽初动

2021年上半年以来，地产行业现金流压力对建材板块经营环境带来了较大的压力。

从开工端来看，地产商自身资金匮乏但去化环境不好，因此地产商在推盘回款和减少开工两个环节选择中，会更加倾向于后者。

从竣工端需求来看，已经预售后项目的竣工在资金压力下推迟。房企现金流的紧张直接带来建材企业B端业务回款的紧张。

而近期地产板块迎来新的政策拐点，密集出台的政策对于地产企业的现金流将起到明显改善作用，供给端现金流的风险、合理开工竣工及拿地需求等推迟的风险，有望得到充分缓和。需求端将逐步成为地产与建材行业修复节奏的关键，但伴随“烂尾”风险的逐步解除及整个宏观政策环境的改善，需求端改善方向相对确定，行业“压力山大”环境背景已经迎来了尾声。

我们以美国作为后城镇化时代的锚定指标，测量我国房地产需求的实际空间。

首先观察美国房地产市场特点，以最新的2022年月度数据来看，存量房为主的成屋销售量占美国房屋总交易的90%，而新房成交仅占10%。取十年的平均值，从平均值来看，美国每年新屋交易量大概在60万套，成屋大概在540万套，合计总需求大概在600万套每年。而这10年间，美国平均人口约在3.24亿。以我国的人口做对比测算，第七次全国人口普查数据约在14.12亿，因此对标美国，我国目前人口体量对标的每年总地产交易套数合理情况下可以达到美国的4.36倍，也就是可以达到约2616万套。

由于缺少权威的全国二手房交易数量测算，我们以上海市披露的数据作为印证参考。按照上述算法推测，以上海市2500万常住人口测算，上海理论上对应潜在的年房屋交易总需求（新房+二手房）应该为46.1万套。而实际上2021年，上海市房屋交易总量约为16.5万套新房（房管局口径）+28.1万套二手房（链家口径），合计等于44.6万套，数量级上较为符合我们按照人口推算的结论。

值得注意的是，我们这里对标主要以套数做对比，就是考虑到中美之间居民消费能力、城市布局结构及地价等因素的不同，导致住房模式及人均住房面积具有相当大的不可对比性，因此仅用交易套数来做对标测算，可以增加可对比性。

目前我国城镇化乃至都市化的节奏中，新区域新房的占比还占据主流，但是2022年以来，多重因素已经导致商品房销售出现了明显的下滑。从2012—2022年的商品房销售数据来看，7月底商品房累计销售面积大概占全年的49.14%。

从2022年7月累计的商品房住宅销售面积7.8亿平方米数据来进行推算，2022年全年国家统计局口径的商品房住宅销售面积将达到13.47亿平方米左右。新房的销售受到需求和供给两个因素影响，目前新开工面积的下滑对有效供给（和居民需求相匹配的供给）的降低也会对销售实现的潜力有所影响。因此，我们可以假设近两年需求和供给最极端共振的情况下，新房销售面积最悲观假设再下滑25%，也就是10.1亿平方米左右，这应该是3～5年内国内新房市场充分的底部支撑体量。